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90giorni all’annointero appartamento in linea di principio massimo 90 giorniUrbanHome · Notizie Svizzera
Airbnb a Ginevra nel 2026: regola dei 90 giorni, autorizzazione e imposte
A Ginevra, chi affitta nel 2026 un intero appartamento tramite Airbnb o una piattaforma simile deve rispettare più regole contemporaneamente: l’intero alloggio è in linea di principio limitato a 90 giorni all’anno, gli inquilini devono inoltre ottenere il consenso del locatore e i ricavi devono essere dichiarati fiscalmente. Si aggiungono la tassa di soggiorno, l’obbligo di segnalare gli ospiti stranieri e, per l’attività professionale, ulteriori autorizzazioni.
Autore: Nikita von Niederhäuser, UrbanHomeAggiornato: · Tempo di lettura: circa 15 minuti
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0giorni automaticamente esentilocazione, imposte e segnalazioni possono valere anche sotto 90 giorni03
4.25CHF/nottetassa di soggiorno ginevrina per persona e notte04
262COl’inquilino necessita del consenso del locatore per subaffittarePrincipio
I 90 giorni sono solo una parte delle regole.
A Ginevra si applicano parallelamente protezione dell’alloggio, diritto dell’ospitalità, diritto della locazione e diritto fiscale. Guardare solo al numero 90 può quindi lasciare irrisolti altri obblighi.
Genève · Airbnb · 2026
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Intero appartamento
Massimo 90 giorni all’anno
Proprietari e inquilini possono in linea di principio offrire un intero appartamento su una piattaforma di alloggio per non più di 90 giorni all’anno. Oltre questo limite il diritto ginevrino qualifica l’utilizzo come cambiamento di destinazione o attività commerciale.[1]
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Singole stanze
Non vale lo stesso limite generale di 90 giorni
Affittare una o più stanze continuando a vivere nell’abitazione non è soggetto allo stesso tetto generale di 90 giorni previsto per l’intero appartamento. Un’attività regolare e professionale può tuttavia far scattare obblighi PCTN.[1]
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Alloggi sovvenzionati
Airbnb è particolarmente limitato
Il subaffitto di alloggi che beneficiano di prestazioni pubbliche secondo LGL, LDTR o LUP è in linea di principio vietato e può portare alla disdetta del contratto.[1]
Autorizzazione
Cosa succede dal 91° giorno?
Occorre distinguere due livelli: protezione dell’alloggio e diritto dell’ospitalità professionale.
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LDTR / RDTR
Cambio di destinazione dell’intero alloggio
Se un intero appartamento viene messo a disposizione tramite una piattaforma per oltre 90 giorni all’anno, Ginevra qualifica l’utilizzo come cambiamento di destinazione verso un uso commerciale. La pagina ufficiale del Cantone indica che tale utilizzo è vietato.[10]
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PCTN / LRDBHD
Ospitalità professionale
Quando l’abitazione viene utilizzata regolarmente e continuativamente per ospiti paganti oltre la soglia di 90 giorni, l’attività è considerata professionale. È quindi necessaria un’autorizzazione della Police du commerce et de lutte contre le travail au noir (PCTN).[10]
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Importante
L’autorizzazione PCTN non sostituisce la LDTR
Un’autorizzazione nell’ambito dell’ospitalità non significa automaticamente che un intero appartamento possa essere gestito come Airbnb oltre 90 giorni sotto il profilo del diritto dell’alloggio. I due livelli devono essere rispettati separatamente.[10]
Inquilini & proprietari
Chi può pubblicare un alloggio su Airbnb?
L’art. 262 CO e le regole ginevrine di protezione dell’alloggio si applicano in aggiunta alle regole della piattaforma.[11]
I
InquilinoOttenere il consenso del locatore
Ai sensi dell’art. 262 CO, l’inquilino può subaffittare tutto o parte dell’alloggio con il consenso del locatore. Condizioni e prezzo dovrebbero essere comunicati in modo trasparente.
P
ProprietarioLa regola dei 90 giorni vale anche per i proprietari
Anche il proprietario di un intero appartamento a Ginevra è in linea di principio soggetto al limite di 90 giorni. La proprietà non crea un’eccezione alla protezione cantonale dell’alloggio.
LGL
SovvenzionatoNessun subaffitto
Il subaffitto di alloggi sovvenzionati è soggetto a regole particolarmente severe ed è in linea di principio vietato.
Imposte & tasse
Quali imposte e tasse si applicano ad Airbnb a Ginevra?
Imposta sul reddito, tassa di soggiorno e IVA sono obblighi distinti e non devono essere confusi.
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Imposta sul reddito
Dichiarare i ricavi Airbnb
Gli inquilini devono dichiarare i redditi da subaffitto. L’amministrazione fiscale ginevrina consente di considerare proporzionalmente il proprio affitto e le spese. I proprietari dichiarano i canoni incassati come reddito immobiliare.
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Tassa di soggiorno
CHF 4.25 per persona e notte
Chi offre un alloggio a pagamento deve in linea di principio riscuotere la tassa di soggiorno ginevrina. L’importo attuale è CHF 4.25 per persona e notte. Airbnb la riscuote automaticamente a Ginevra dal 1° settembre 2020.
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IVA
Da verificare per attività professionali
Le prestazioni di alloggio sono soggette all’aliquota speciale federale IVA del 3.8%. L’assoggettamento diventa in particolare rilevante quando il fatturato annuo determinante raggiunge CHF 100’000.
Segnalazione ospiti
Gli ospiti stranieri devono essere segnalati
Chi ospita a pagamento una persona straniera per meno di 90 giorni deve informare le autorità di polizia ginevrine il prima possibile. I dati devono essere trasmessi non appena l’ospite prende possesso dell’alloggio.[9]
Prima dell’annuncio
Checklist Airbnb Ginevra 2026
Questi punti dovrebbero essere chiariti prima del primo annuncio.
Si affitta l’intero appartamento o solo una stanza?
Per l’intero appartamento sommare tutti i giorni di locazione dell’anno civile.
Come inquilino, ottenere il consenso del locatore.
Verificare se l’alloggio è sovvenzionato o sostenuto con fondi pubblici.
In caso di attività professionale chiarire gli obblighi PCTN.
Documentare i ricavi Airbnb per la dichiarazione fiscale.
Verificare la riscossione della tassa di soggiorno da parte della piattaforma.
Segnalare gli ospiti stranieri alla polizia.
Controllare regolamento condominiale e regole dell’edificio.
Conservare prenotazioni, ricevute e comunicazioni.
Fonti
Fonti ufficiali e stato giuridico
Stato giuridico e dei dati: 29 ottobre 2026. Restano decisivi l’uso concreto e il singolo immobile.
- Cantone di Ginevra: Airbnb e piattaforme di alloggio
- Cantone di Ginevra: affittare un intero alloggio da proprietario
- Cantone di Ginevra: subaffittare un intero appartamento
- Cantone di Ginevra: affittare stanze da proprietario
- Cantone di Ginevra: subaffittare stanze da inquilino
- Cantone di Ginevra: tassa di soggiorno
- Cantone di Ginevra: dichiarare i redditi da subaffitto
- Cantone di Ginevra: reddito immobiliare dei proprietari
- Cantone di Ginevra: segnalare gli ospiti stranieri
- Cantone di Ginevra / PCTN: FAQ Airbnb attuale
- Fedlex: art. 262 CO – subaffitto
- AFC: aliquota IVA speciale per l’alloggio
Notizie
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UrbanHome · risposta diretta
Domande frequenti su Airbnb a Ginevra nel 2026
Risposte dirette sulla regola dei 90 giorni, autorizzazione, subaffitto, imposte e segnalazione degli ospiti.
10FAQ
Sì. La messa a disposizione di un intero appartamento tramite una piattaforma di alloggio è in linea di principio limitata a 90 giorni all’anno.
Per un intero appartamento l’utilizzo viene qualificato come cambiamento di destinazione o attività commerciale. Il diritto dell’ospitalità professionale può inoltre richiedere un’autorizzazione PCTN.
Non allo stesso modo. Le indicazioni ufficiali di Ginevra escludono le stanze in un’abitazione occupata dal proprietario dal limite generale applicato all’intero appartamento.
Sì. L’art. 262 CO richiede il consenso del locatore per il subaffitto totale o parziale.
In linea di principio no. Il subaffitto di alloggi ginevrini sostenuti con fondi pubblici è severamente vietato e può portare alla disdetta.
Sì. I ricavi da subaffitto o locazione devono essere dichiarati. I costi collegati possono essere considerati a seconda della situazione.
Attualmente CHF 4.25 per persona e notte. Airbnb la riscuote automaticamente a Ginevra da settembre 2020.
Secondo l’attuale FAQ PCTN, in linea di principio no. Oltre 90 giorni all’anno, l’ospitalità professionale comporta ulteriori requisiti.
Sì. Le persone straniere ospitate a pagamento per meno di 90 giorni devono essere segnalate alle autorità di polizia ginevrine.
No. Possono comunque valere consenso del locatore, imposte, tassa di soggiorno, segnalazione ospiti, regolamento dell’edificio e altre norme.
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L’essenziale
Conclusione: 90 giorni è il limite per l’intero appartamento – non l’unico obbligo
Chi usa Airbnb a Ginevra nel 2026 dovrebbe prima chiarire se offre l’intero appartamento o solo una stanza. Per l’intero alloggio il limite di 90 giorni è centrale; gli inquilini necessitano inoltre del consenso del locatore. Ricavi, tassa di soggiorno e segnalazione degli ospiti devono essere gestiti correttamente e l’attività professionale può richiedere ulteriori autorizzazioni.
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