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90Tage pro Jahrganze Wohnung grundsätzlich maximal 90 TageUrbanHome · News Schweiz
Airbnb in Genf 2026: 90-Tage-Regel, Bewilligung und Steuern
Wer in Genf eine ganze Wohnung über Airbnb oder eine ähnliche Plattform kurzzeitig vermietet, muss 2026 mehrere Regeln gleichzeitig beachten: Für die ganze Wohnung gilt grundsätzlich eine Obergrenze von 90 Tagen pro Jahr, Mieter benötigen zusätzlich die Zustimmung der Vermieterschaft und Einnahmen sind steuerlich zu deklarieren. Hinzu kommen Tourismusabgabe, Meldepflichten und – bei professioneller Beherbergung – weitere Bewilligungen.
Autor: Nikita von Niederhäuser, UrbanHomeAktualisiert: · Lesezeit: ca. 15 Minuten
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0Tage pauschal freiauch unter 90 Tagen gelten Miet-, Steuer- und Meldepflichten03
4.25CHF/NachtGenfer Tourismusabgabe pro Person und Nacht04
262ORMieter brauchen für Untervermietung die Zustimmung der VermieterschaftGrundprinzip
90 Tage sind nur eine von mehreren Regeln.
In Genf greifen Wohnraumschutz, Gastgewerberecht, Mietrecht und Steuerrecht nebeneinander. Wer nur auf die Zahl 90 schaut, kann deshalb trotzdem gegen andere Pflichten verstossen.
Genève · Airbnb · 2026
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Ganze Wohnung
Maximal 90 Tage pro Jahr
Eigentümer und Mieter dürfen eine ganze Wohnung über eine Beherbergungsplattform grundsätzlich höchstens 90 Tage pro Jahr kurzzeitig anbieten. Darüber gilt die Nutzung nach Genfer Wohnraumschutzrecht als Nutzungsänderung bzw. kommerzielle Tätigkeit.[1]
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Einzelne Zimmer
90-Tage-Maximum gilt nicht gleich
Wer in der selbst bewohnten Wohnung nur ein oder mehrere Zimmer vermietet, fällt nicht unter dieselbe 90-Tage-Obergrenze für die ganze Wohnung. Bei regelmässiger professioneller Beherbergung können aber trotzdem PCTN-Pflichten entstehen.[1]
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Subventionierte Wohnungen
Airbnb ist besonders problematisch
Bei Wohnungen mit öffentlichen Leistungen nach LGL, LDTR oder LUP ist Untervermietung grundsätzlich verboten. Das kann bis zur Kündigung des Mietverhältnisses führen.[1]
Bewilligung
Was passiert ab dem 91. Tag?
Zwei Regelwerke müssen auseinandergehalten werden: Wohnraumschutz und professionelles Beherbergungsrecht.
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LDTR / RDTR
Nutzungsänderung beim ganzen Wohnobjekt
Wird eine ganze Wohnung länger als 90 Tage pro Jahr über eine Beherbergungsplattform bereitgestellt, qualifiziert Genf dies als Nutzungsänderung zu einer kommerziellen Nutzung. Die offizielle Kantonsseite bezeichnet diese Nutzung als verboten.[10]
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PCTN / LRDBHD
Professionelle Beherbergung
Wird der Wohnsitz regelmässig und kontinuierlich für zahlende Gäste genutzt und die 90-Tage-Schwelle überschritten, gilt die Tätigkeit als professionell. Dann ist eine Bewilligung der Police du commerce et de lutte contre le travail au noir (PCTN) erforderlich.[10]
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Wichtig
PCTN-Bewilligung ersetzt die LDTR-Regel nicht
Eine gastgewerbliche Bewilligung bedeutet nicht automatisch, dass eine ganze Wohnung wohnrechtlich länger als 90 Tage als Airbnb genutzt werden darf. Beide Ebenen müssen separat eingehalten werden.[10]
Mieter & Eigentümer
Wer darf eine Wohnung auf Airbnb stellen?
Art. 262 OR und Genfer Wohnraumschutz gelten zusätzlich zur Plattformregel.[11]
M
MieterZustimmung der Vermieterschaft einholen
Nach Art. 262 OR darf ein Mieter die Wohnung ganz oder teilweise mit Zustimmung der Vermieterschaft untervermieten. Bedingungen und Preis sollten transparent offengelegt werden.
E
Eigentümer90 Tage gelten auch für Eigentümer
Auch Eigentümer einer ganzen Wohnung unterliegen in Genf grundsätzlich der 90-Tage-Grenze. Eigentum schafft keine Ausnahme vom kantonalen Wohnraumschutz.
LGL
SubventioniertKeine Untervermietung
In subventioniertem Wohnraum ist Untervermietung besonders streng geregelt bzw. grundsätzlich untersagt.
Steuern & Abgaben
Welche Steuern und Abgaben fallen bei Airbnb in Genf an?
Steuern, Tourismustaxe und Mehrwertsteuer sind getrennte Pflichten und dürfen nicht verwechselt werden.
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Einkommenssteuer
Airbnb-Einnahmen deklarieren
Mieter müssen Einnahmen aus der Untervermietung deklarieren. Nach der Genfer Steuerverwaltung können anteilige eigene Miet- und Nebenkosten abgezogen werden. Eigentümer deklarieren die vereinnahmten Mieten als Immobilienertrag.
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Tourismustaxe
CHF 4.25 pro Person und Nacht
Wer entgeltlich beherbergt, muss grundsätzlich die Genfer Taxe de séjour erheben. Der aktuelle Ansatz beträgt CHF 4.25 pro Person und Nacht. Airbnb zieht diese Abgabe in Genf seit 1. September 2020 automatisch ein.
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Mehrwertsteuer
Bei professionellen Umsätzen zusätzlich prüfen
Beherbergungsleistungen unterliegen bundesrechtlich dem Sondersatz von 3.8 %. Eine MWST-Pflicht wird insbesondere relevant, wenn die massgebende Umsatzgrenze von CHF 100’000 erreicht wird.
Gästemeldung
Ausländische Gäste müssen gemeldet werden
Wer eine ausländische Person gegen Entgelt für weniger als 90 Tage beherbergt, muss dies den Genfer Polizeibehörden möglichst rasch melden. Die Angaben sind zu übermitteln, sobald der Gast die Unterkunft bezogen hat.[9]
Vor dem Inserat
Airbnb-Checkliste für Genf 2026
Diese Punkte sollten vor dem ersten Inserat geklärt sein.
Handelt es sich um die ganze Wohnung oder nur um ein Zimmer?
Bei ganzer Wohnung: bereits vermietete Tage im Kalenderjahr zählen.
Als Mieter: Zustimmung der Vermieterschaft einholen.
Prüfen, ob die Wohnung subventioniert oder öffentlich gefördert ist.
Bei professioneller Nutzung PCTN-Pflicht abklären.
Airbnb-Einnahmen für die Steuer dokumentieren.
Tourismustaxe korrekt abrechnen bzw. Plattformabzug prüfen.
Ausländische Gäste bei der Polizei melden.
Hausordnung und Stockwerkeigentumsreglement prüfen.
Belege, Buchungen und Kommunikation aufbewahren.
Quellen
Offizielle Quellen und Rechtsstand
Rechts- und Datenstand: 29. Oktober 2026. Entscheidend ist immer die konkrete Nutzung und die konkrete Wohnung.
- Kanton Genf: Airbnb und Beherbergungsplattformen
- Kanton Genf: Ganze Wohnung als Eigentümer vermieten
- Kanton Genf: Ganze Mietwohnung untervermieten
- Kanton Genf: Zimmer als Eigentümer vermieten
- Kanton Genf: Zimmer als Mieter untervermieten
- Kanton Genf: Taxe de séjour
- Kanton Genf: Einkommen aus Untervermietung deklarieren
- Kanton Genf: Immobilienertrag bei Eigentümern
- Kanton Genf: Ausländische Gäste melden
- Kanton Genf / PCTN: aktuelle Airbnb-FAQ
- Fedlex: Art. 262 OR – Untermiete
- ESTV: MWST-Sondersatz für Beherbergung
News
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Häufige Fragen zu Airbnb in Genf 2026
Direkte Antworten zur 90-Tage-Regel, Bewilligung, Untervermietung, Steuern und Gästemeldung.
10FAQ
Ja. Für die Vermietung einer ganzen Wohnung über eine Beherbergungsplattform gilt grundsätzlich eine Obergrenze von 90 Tagen pro Jahr.
Bei einer ganzen Wohnung wird die Nutzung als Nutzungsänderung bzw. kommerzielle Tätigkeit eingestuft. Zusätzlich kann professionelles Beherbergungsrecht mit PCTN-Bewilligungspflicht greifen.
Nicht in gleicher Weise. Die offizielle Genfer Regel nimmt die Vermietung einzelner Zimmer in einer selbst bewohnten Wohnung von der pauschalen 90-Tage-Obergrenze für ganze Wohnungen aus.
Ja. Nach Art. 262 OR ist die Zustimmung der Vermieterschaft zur ganzen oder teilweisen Untervermietung erforderlich.
Grundsätzlich nein. Bei öffentlich geförderten Genfer Wohnungen ist Untervermietung streng verboten und kann zur Kündigung führen.
Ja. Einnahmen aus Untervermietung oder Vermietung sind zu deklarieren. Je nach Situation können zugehörige Kosten berücksichtigt werden.
Aktuell CHF 4.25 pro Person und Nacht. Airbnb erhebt die Taxe de séjour in Genf seit September 2020 automatisch.
Nach der aktuellen PCTN-FAQ grundsätzlich nicht. Für mehr als 90 Tage pro Jahr werden bei professioneller Beherbergung zusätzliche Anforderungen genannt.
Ja. Entgeltlich beherbergte ausländische Personen mit Aufenthalt unter 90 Tagen sind den Genfer Polizeibehörden zu melden.
Nein. Auch unter 90 Tagen können Zustimmung des Vermieters, Steuerpflicht, Tourismustaxe, Gästemeldung, Hausordnung und andere Regeln relevant sein.
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Das Wichtigste
Fazit: 90 Tage sind die Obergrenze für die ganze Wohnung – nicht die einzige Pflicht
Wer in Genf 2026 Airbnb nutzt, sollte zuerst klären, ob eine ganze Wohnung oder nur ein Zimmer angeboten wird. Bei ganzen Wohnungen ist die 90-Tage-Grenze zentral; Mieter benötigen zusätzlich die Zustimmung der Vermieterschaft. Einnahmen müssen steuerlich erfasst, Tourismusabgabe und Gästemeldung korrekt organisiert und bei professioneller Nutzung weitere Bewilligungen geprüft werden.
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